"Muss ich als Vermieter den Energieausweis bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen?" – Diese Frage stellen sich viele Vermieter, besonders seit der verschärften CO2-Kostenteilung 2024. Die Antwort ist komplexer als gedacht und betrifft sowohl die Vermietung als auch die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Der Energieausweis ist mehr als nur ein Pflichtdokument bei der Vermietung. Er hat direkten Einfluss auf Ihre Nebenkosten und kann sogar rechtliche Konsequenzen haben, wenn Sie ihn falsch handhaben. Wer die Zusammenhänge versteht, spart Zeit, Geld und Ärger mit Mietern.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Energieausweis und Nebenkosten zusammenhängen und was Sie als Vermieter beachten müssen.
Was ist der Energieausweis und wann brauchen Sie ihn?
Der Energieausweis dokumentiert den Energiebedarf oder -verbrauch Ihrer Immobilie. Pflicht ist er bei jeder Neuvermietung – bereits in der Anzeige müssen Sie die wichtigsten Energiekennwerte angeben. Es gibt zwei Arten:
- Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre
- Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudedaten
Für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten und Baujahr nach 1977 reicht meist der günstigere Verbrauchsausweis. Bei älteren oder kleineren Gebäuden ist oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Direkter Zusammenhang: CO2-Kostenteilung seit 2024
Seit Januar 2024 müssen Sie als Vermieter einen Teil der CO2-Kosten übernehmen. Die Höhe richtet sich nach der Energieeffizienz Ihres Gebäudes – und hier kommt der Energieausweis ins Spiel.
Je schlechter die Energieeffizienzklasse, desto mehr CO2-Kosten tragen Sie:
- Klasse A und B: Mieter zahlt 100%, Sie zahlen 0%
- Klasse C: Mieter zahlt 90%, Sie zahlen 10%
- Klasse D: Mieter zahlt 80%, Sie zahlen 20%
- Klasse H: Mieter zahlt 5%, Sie zahlen 95%
Beispiel: Ihre Wohnung hat Klasse E, die jährlichen CO2-Kosten betragen 200 Euro. Sie müssen 50% übernehmen = 100 Euro. Diese 100 Euro dürfen Sie nicht mehr auf den Mieter umlegen.
Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung
Die CO2-Kostenteilung hat direkten Einfluss auf Ihre Betriebskostenabrechnung. Sie müssen die Heizkosten aufteilen:
Schritt 1: CO2-Kosten aus der Gasrechnung herausrechnen
Schritt 2: Anteil entsprechend Energieausweis-Klasse aufteilen
Schritt 3: Nur den Mieteranteil der CO2-Kosten in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen
Diese Berechnung manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet das automatisch und rechtssicher. Jetzt kostenlos ausprobieren
Häufige Fehler bei Energieausweis und Nebenkosten
Fehler 1: Fehlender Energieausweis bei Neuvermietung
Ohne Energieausweis können Sie die CO2-Kostenteilung nicht korrekt berechnen. Zusätzlich drohen Bußgelder bis 15.000 Euro.
Fehler 2: Falsche Energieeffizienzklasse verwenden
Verwenden Sie immer die Klasse aus dem aktuellen, gültigen Energieausweis. Schätzungen sind nicht zulässig.
Fehler 3: CO2-Kosten komplett auf Mieter umlegen
Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler. Kostenlos testen
Praktisches Vorgehen bei der Nebenkostenabrechnung
So gehen Sie bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung vor:
- Vorbereitung: Aktuellen Energieausweis bereitlegen und Energieeffizienzklasse notieren
- Heizkosten aufteilen: CO2-Anteil identifizieren (steht meist separat auf der Gasrechnung)
- Berechnung: Ihren Anteil der CO2-Kosten von den umlagefähigen Heizkosten abziehen
- Dokumentation: Berechnung in der Nebenkostenabrechnung transparent darstellen
Sonderfall: Mehrere Energieausweise bei Mischobjekten
Haben Sie gewerbliche und private Mietflächen in einem Gebäude, können unterschiedliche Energieausweise gelten. Wichtig: Für jede Nutzungsart müssen Sie die CO2-Kostenteilung separat berechnen.
Bei Unsicherheiten sollten Sie einen Energieberater konsultieren oder ein Tool verwenden, das diese Komplexität automatisch handhabt.
Neue Regelungen 2024: Was sich geändert hat
Neben der CO2-Kostenteilung gibt es weitere Änderungen bei den Nebenkosten:
- Kabel-TV: Nicht mehr automatisch umlagefähig (Nebenkostenprivileg abgeschafft)
- Modernisierungsumlage: Neue Grenzen bei energetischen Sanierungen
- Dokumentationspflichten: Verschärfte Nachweispflichten bei Betriebskosten
Diese Änderungen machen die Nebenkostenabrechnung komplexer. Umso wichtiger ist es, den Energieausweis korrekt zu berücksichtigen und alle Berechnungen fehlerfrei durchzuführen.
Zusammenfassung: Das Wichtigste auf einen Blick
- CO2-Kostenteilung: Seit 2024 bestimmt die Energieeffizienzklasse Ihres Gebäudes, welchen Anteil der CO2-Kosten Sie als Vermieter tragen müssen
- Pflichtdokument: Bei jeder Neuvermietung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis – bereits für die Anzeige
- Betriebskostenabrechnung: CO2-Kosten müssen entsprechend der Energieeffizienzklasse zwischen Ihnen und dem Mieter aufgeteilt werden
- Dokumentation: Die Aufteilung muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar dargestellt werden
- Fehlerrisiko: Falsche Berechnungen können zu Rückforderungen und rechtlichen Problemen führen
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