Betriebskostenabrechnung prüfen lassen
Fehler finden, bevor Ihr Mieter es tut
KI analysiert Ihre fertige Abrechnung auf Umlagefähigkeit, Fristen, Heizkostenverordnung und CO₂-Sonderregelungen. Ergebnis in 2–4 Minuten. Kostenlose Erstanalyse.
Abrechnung jetzt hochladen & prüfen lassen
Laden Sie Ihre Abrechnung hoch – die KI prüft sie auf Fehler, Fristen und angreifbare Positionen
Zwei Fehler kosten Sie die komplette Nachforderung
Nicht die Höhe der Nachzahlung entscheidet, sondern ob die Abrechnung formal hält. Beides ist höchstrichterlich geklärt.
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist die Nachforderung endgültig ausgeschlossen — unabhängig davon, wie berechtigt sie inhaltlich wäre.
BGH VIII ZR 94/05 nachlesenDer BGH verlangt vier Pflichtbestandteile: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils und Abzug der Vorauszahlungen. Fehlt einer davon, ist die Abrechnung formell unwirksam — der Nachzahlungsanspruch entfällt.
BGH VIII ZR 244/18 nachlesenBeide Fehler entstehen beim Erstellen — und fallen beim Prüfen auf. Eine unwirksame Abrechnung kostet Sie die komplette Nachforderung.
Geführter Ablauf mit allen vier Pflichtbestandteilen — damit die Fehler gar nicht erst entstehen.
Abrechnung erstellen · ab 17,99 €Prüfung auf Formfehler, Fristen und nicht umlagefähige Posten — bevor Ihr Mieter sie findet.
Abrechnung prüfen · ab 9,99 €Ohne Registrierung · Automatisierte Prüfung, keine Rechtsberatung. Sie ersetzt keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall.
Warum Vermieter auf unsere Prüfung vertrauen
DSGVO-konform
Anonymisierung vor der KI-Analyse — Namen werden entfernt. Hosting in Deutschland, SSL-verschlüsselt.
BetrKV & BGB §556
Umlagefähigkeit, Fristen, Formvorschriften und CO₂-Kostenaufteilung — alle Pflichtprüfungen automatisch.
13 Jahre Erfahrung
Erstellt von einem privaten Vermieter — die KI kennt die typischen Fehler aus der Praxis.
30-Tage-Garantie
Nicht zufrieden? Volle Rückerstattung innerhalb von 30 Tagen — ohne Rückfragen.
Ihre Prüfung wird mit echten Betriebskosten aus 30 Städten abgeglichen
Was die KI in Ihrer Abrechnung prüft
9 Prüfbereiche — vollautomatisch, in Minuten
Was bei einer Prüfung untersucht wird
Formelle und inhaltliche Mängel — der teure Unterschied
Ein inhaltlicher Mangel betrifft einen einzelnen Betrag: eine Position ist zu hoch angesetzt, falsch verteilt oder gar nicht umlagefähig. Die Abrechnung als Ganzes bleibt wirksam, die strittige Position wird korrigiert.
Ein formeller Mangel betrifft den Aufbau. Fehlt einer der vier Pflichtbestandteile — Zusammenstellung der Gesamtkosten, Erläuterung des Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils, Abzug der Vorauszahlungen —, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam. Heilbar ist das durch eine korrigierte Neuabrechnung, aber nur solange die Zwölf-Monats-Frist läuft. Danach entfällt der Nachzahlungsanspruch vollständig, unabhängig davon, wie berechtigt die Beträge inhaltlich waren.
Aus dieser Systematik folgt der ökonomische Kern des Themas: Derselbe Fehler kostet vor dem Versand nichts, nach dem Versand einen Nachmittag Arbeit und nach Fristablauf die komplette Nachforderung.
Die vier Prüfebenen
Formale Vollständigkeit. Sind die vier Pflichtbestandteile vorhanden und für einen durchschnittlichen Empfänger nachvollziehbar? Diese Ebene betrifft nur die Struktur und lässt sich zuverlässig automatisiert prüfen.
Fristen. Endete der Abrechnungszeitraum vor mehr als zwölf Monaten? Die Prüfung selbst ist trivial — ihre Folge ist die weitreichendste von allen, weil sie über heilbar und unheilbar entscheidet.
Umlagefähigkeit. Gehört jede Kostenart nach § 2 BetrKV in die Abrechnung? Anspruchsvoll wird es bei Mischpositionen, deren Grenze nicht auf der Rechnung verläuft, sondern in der Leistungsbeschreibung des Vertrags.
Höhe der Positionen. Liegt eine Kostenart deutlich über dem Ortsüblichen? Das lässt sich aus dem Dokument allein grundsätzlich nicht beantworten — es braucht Vergleichswerte aus derselben Region. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot dürfen Sie nur Kosten umlegen, die ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Vermieter ebenfalls verursacht hätte.
Woher die Vergleichswerte stammen
Die Einordnung greift auf mehrere Ebenen zurück, in dieser Reihenfolge: Liegen für Ihre Stadt eigene Werte vor, wird damit verglichen. Fehlen sie, greift der Landesdurchschnitt für Ihr Bundesland, ersatzweise der Bundesdurchschnitt. Welche Ebene verwendet wurde, wird im Ergebnis ausgewiesen — das ist wichtig für die Interpretation, denn ein Vergleich gegen den Bundesschnitt ist gröber als einer gegen die eigene Stadt. Regionale Unterschiede bei Grundsteuer, Müllgebühren und Winterdienst sind erheblich.
Für jeden Benchmark-Fund gilt deshalb dieselbe Regel: Er ist ein Anlass zum Nachsehen, keine Feststellung. Erst der Blick in Vertrag und Belege zeigt, ob die Abweichung eine Ursache hat, die Sie begründen können — oder einen Fehler.
Was Sie nach der Prüfung noch ändern können
Vor dem Versand: alles. Nach dem Versand, solange die Frist läuft: formelle Mängel durch Neuerstellung, inhaltliche durch Korrektur. Nach Fristablauf: nur noch Korrekturen nach unten — die Nachforderung selbst ist bei formeller Unwirksamkeit verloren. Planen Sie deshalb einen Puffer von mindestens vier Wochen vor Fristende ein.
Drei Prüfungen, drei Ergebnisse
Was eine Prüfung tatsächlich zutage fördert — und was daraus folgt.
Frist fast abgelaufen
Abrechnung für das Vorjahr, erstellt Mitte Dezember
Der Abrechnungszeitraum endete am 31. Dezember des Vorjahres. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung binnen zwölf Monaten zugehen — es bleiben also wenige Tage, und der Postweg zählt mit.
Folge: Zustellung gegen Nachweis, kein einfacher Brief. Ein formeller Mangel wäre jetzt nicht mehr heilbar.
Position ohne Erläuterung
Grundsteuer als Einzelbetrag ausgewiesen
In der Abrechnung steht der Anteil, aber weder Gesamtkosten noch Gesamtfläche noch der Rechenweg. Der Mieter kann den Betrag nicht nachvollziehen — damit fehlt einer der vier Pflichtbestandteile.
Folge: Formeller Mangel, der die gesamte Abrechnung angreifbar macht. Heilbar durch Neuerstellung, solange die Frist läuft.
Auffälliger Kostenposten
Hausmeisterkosten 47 % über dem regionalen Schnitt
Der Benchmark markiert die Position als ungewöhnlich. Die Ursachensuche zeigt: Der Hausmeister übernimmt auch Kleinreparaturen — dieser Anteil ist nicht umlagefähig und erklärt die Abweichung.
Folge: Vergütung trennen, Reparaturanteil herausrechnen. Der Benchmark zeigt nicht, was falsch ist — er zeigt, wo sich Hinsehen lohnt.
Was die Prüfung nicht leisten kann
Sie arbeitet auf dem, was im Dokument steht. Ihren Mietvertrag kennt sie nicht — eine Position kann nach BetrKV umlagefähig und in Ihrem Vertrag trotzdem nicht vereinbart sein. Die Belege sieht sie ebenfalls nicht. Und sie ist eine automatisierte Prüfung, keine Rechtsberatung: Bei laufendem Streit oder ungewöhnlicher Vertragslage ersetzt sie anwaltlichen Rat nicht.
Selbst machen oder machen lassen?
Beide Wege führen zum Ziel. Welcher der richtige ist, hängt weniger vom Budget ab als von der Beschaffenheit Ihrer Unterlagen.
Passt, wenn Ihre Unterlagen vollständig sind
- Sie haben eine Hausverwaltungs- oder Betriebskostenabrechnung als Datei
- Die Kostenpositionen sind darin einzeln ausgewiesen
- Sie kennen Wohnflächen und Vorauszahlungen Ihrer Mieter
- Kein Sonderfall wie unterjähriger Mieterwechsel oder Gewerbeanteil
Ergebnis in Minuten, ohne Terminabsprache, ohne Registrierung.
Passt, wenn es Sonderfälle gibt
- Belege liegen als Papierstapel oder in unterschiedlichen Formaten vor
- Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum mit Zwischenablesung
- Gemischt genutzte Objekte mit Gewerbeanteil
- Erstmalige Heizkostenabrechnung nach HeizkostenV
- Sie möchten die Abrechnung schlicht abgeben
Erstellt von einem Vermieter mit 13 Jahren Praxis, fertig in maximal 48 Stunden nach Eingang aller Unterlagen.
Service ansehenUnsicher? Starten Sie mit dem Tool — es zeigt Ihnen vor der Zahlung eine Vorschau. Passt das Ergebnis nicht, ist der Weg über den Service weiterhin offen.
Betriebskostenabrechnung prüfen lassen: Kosten im Vergleich
Was kostet die Prüfung bei verschiedenen Anbietern?
|
Nebenkosten-Assistent
|
Hausverwaltung / Steuerberater |
Anwalt für Mietrecht |
|
|---|---|---|---|
| Preis | Ab 9,99 € einmalig | 50–150 € pro Prüfung | 200–400 € Erstberatung |
| Wartezeit | 2–4 Minuten | Tage bis Wochen | 1–2 Wochen |
| Verfügbarkeit | ✓ 24/7 online | ✗ Geschäftszeiten | ✗ Terminvereinbarung |
| BetrKV-Prüfung | ✓ Vollständig | ~ Je nach Anbieter | ✓ Ja (teuer) |
| CO₂-Kostenprüfung | ✓ Automatisch | ~ Oft Aufpreis | ~ Aufpreis |
| Anonymisierung | ✓ Vor der Analyse | ~ Datenweitergabe | ~ Mandantschaft nötig |
| Geld-zurück-Garantie | ✓ 30 Tage | ✗ Nein | ✗ Nein |
Was Vermieter über die Prüfung sagen
"Ich habe die Prüffunktion genutzt, bevor ich die Abrechnung an meinen Mieter geschickt habe. Der Assistent hat zwei Fehler gefunden – das hätte mir später einen mühsamen Widerspruch erspart."
"Als Vermieterin von 3 Wohnungen war die Nebenkostenabrechnung immer ein Graus. Mit diesem Tool spare ich nicht nur Zeit, sondern auch Nerven. Die PDFs sehen professionell aus und sind sofort verschickfertig."
"Endlich eine einfache Lösung! Früher habe ich Stunden mit Excel verbracht. Jetzt lade ich meine Hausverwaltungsabrechnung hoch und in 10 Minuten ist alles fertig. Absolut genial!"
Ratgeber: Fehler in der Betriebskostenabrechnung
Die meistgelesenen Artikel rund ums Thema Betriebskosten prüfen
Heizungswartung: Kosten richtig auf Mieter umlegen
Welche Wartungskosten sind umlagefähig? Wie rechnen Sie Heizungswartung korrekt in der Nebenkostenabrechnung ab.
CO₂-Preis 2025: Aufteilung in der Nebenkostenabrechnung
Wie hoch ist der CO₂-Preis 2025 und wie teilen Sie die Kosten regelkonform zwischen Vermieter und Mieter auf.
Umlageschlüssel richtig wählen: Wohnfläche vs. Personenzahl
Welcher Umlageschlüssel ist rechtlich korrekt und praktisch sinnvoll? Anleitung mit Beispielen für Vermieter.
Häufige Fragen zur Betriebskostenabrechnung prüfen
Garantie
Nicht zufrieden? Wir erstatten den vollen Betrag innerhalb von 30 Tagen — ohne Rückfragen.
Jetzt Abrechnung prüfen lassen
Kostenlose Erstanalyse · 9,99 € für vollständigen Bericht · Kein Abo
Dokument jetzt hochladenSie brauchen eine neue Abrechnung statt einer Prüfung?
Nebenkostenabrechnung erstellen – ab 17,99 €