"Kann ich die Kosten meiner neuen PV-Anlage auf die Mieter umlegen?" – Diese Frage beschäftigt immer mehr Vermieter, besonders seit der schrittweisen Einführung der Solarenergie-Pflicht in verschiedenen Bundesländern. Die Antwort ist komplexer als viele denken und hängt von verschiedenen rechtlichen Faktoren ab.

Mit den steigenden Energiekosten und den neuen gesetzlichen Anforderungen zur CO2-Reduktion wird das Thema Photovoltaik für Vermieter immer relevanter. Gleichzeitig sorgt die Unsicherheit über die Umlagefähigkeit von PV-Kosten für Verwirrung. In diesem Artikel klären wir alle wichtigen rechtlichen Aspekte und zeigen Ihnen, was Sie bei der Betriebskostenabrechnung beachten müssen.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Grundsätzlich gilt: Nur die in §2 BetrKV aufgeführten Kostenpositionen sind umlagefähig. PV-Anlagen werden dort nicht explizit erwähnt.

Nach §556 BGB können nur laufende Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten umgelegt werden. Anschaffungskosten, Finanzierungskosten oder Abschreibungen für PV-Anlagen gehören definitiv nicht dazu – diese bleiben beim Vermieter.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen:

• Umlagefähige Kosten: Wartung, Reinigung, Versicherung der PV-Anlage
• Nicht umlagefähige Kosten: Anschaffung, Installation, Finanzierung, Abschreibungen

Solarenergie-Pflicht und ihre Auswirkungen auf Vermieter

Mehrere Bundesländer haben bereits eine Solarenergie-Pflicht für Neubauten und teilweise auch für Bestandsgebäude eingeführt. Baden-Württemberg war Vorreiter, andere Länder folgen schrittweise bis 2026.

Wichtig für Vermieter: Die gesetzliche Verpflichtung zur Installation einer PV-Anlage ändert nichts an der grundsätzlichen Regelung der Betriebskostenverordnung. Auch wenn Sie zur Installation verpflichtet sind, können Sie die Anschaffungskosten nicht automatisch auf die Mieter umlegen.

Ausnahme: Wenn Sie den selbst erzeugten Solarstrom direkt an Ihre Mieter verkaufen (Mieterstrom), gelten andere Regelungen. Hier handelt es sich um eine eigenständige Vertragsbeziehung außerhalb der Betriebskosten.

Umlagefähige Kosten bei PV-Anlagen: Diese Posten sind erlaubt

Folgende laufende Kosten einer PV-Anlage können Sie grundsätzlich auf die Mieter umlegen, sofern sie unter bestehende Betriebskostenpositionen fallen:

Wartung und Instandhaltung

Unter der Position "Kosten der Instandhaltung" nach §2 Nr. 14 BetrKV können Sie folgende Kosten abrechnen:

• Regelmäßige Wartung der Anlage
• Reinigung der Solarmodule
• Überprüfung der Verkabelung
• Kleinreparaturen

Versicherungskosten

Die Versicherung der PV-Anlage kann unter "Sachversicherungskosten" (§2 Nr. 13 BetrKV) umgelegt werden.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus

Bei einem 6-Parteien-Haus mit 10 kWp PV-Anlage entstehen folgende jährliche, umlagefähige Kosten:

• Wartung und Reinigung: 300 Euro
• Versicherung: 150 Euro
• Kleinreparaturen: 100 Euro
• Gesamt: 550 Euro pro Jahr

Pro Wohnung (bei gleicher Aufteilung): 91,67 Euro jährlich oder 7,64 Euro monatlich.

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Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Anschaffungskosten umlegen

Der häufigste Fehler: Vermieter versuchen, die Anschaffungskosten der PV-Anlage über die Betriebskosten zu refinanzieren. Dies ist rechtlich nicht zulässig und kann zu Rückforderungen der Mieter führen.

Fehler 2: Fehlende mietvertragliche Vereinbarung

Ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag können auch umlagefähige Kosten nicht abgerechnet werden. Prüfen Sie, ob Ihre Betriebskostenklausel die relevanten Positionen abdeckt.

Fehler 3: Unklare Abgrenzung bei Eigenverbrauch

Wenn Sie selbst erzeugten Strom nutzen (z.B. für Hausbeleuchtung), dürfen anteilige Kosten nicht über die allgemeinen Betriebskosten abgerechnet werden.

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Mieterstrom: Alternative zur Betriebskostenumlage

Eine rechtlich sichere Alternative ist das Mieterstrommodell. Dabei verkaufen Sie den selbst erzeugten Solarstrom direkt an Ihre Mieter – außerhalb der Betriebskostenabrechnung.

Vorteile für Vermieter:

• Direkte Refinanzierung der Anlage möglich
• Staatliche Förderung (Mieterstromzuschlag)
• Zusätzliche Einnahmequelle

Beachten Sie jedoch: Mieterstrom erfordert eine separate vertragliche Regelung und bringt energiewirtschaftliche Pflichten mit sich.

Praktische Tipps für die Umsetzung

Mietvertrag prüfen und anpassen

Überprüfen Sie Ihre Betriebskostenklausel. Folgende Formulierung ist empfehlenswert: "Kosten der Instandhaltung und Wartung technischer Anlagen einschließlich Photovoltaikanlagen."

Separate Erfassung der Kosten

Führen Sie für Ihre PV-Anlage eine getrennte Kostenerfassung durch. So können Sie bei Nachfragen der Mieter alle Kosten transparent belegen.

Dokumentation ist entscheidend

Sammeln Sie alle Belege für umlagefähige Kosten sorgfältig. Dazu gehören:

• Wartungsverträge und Rechnungen
• Versicherungspolicen
• Rechnungen für Reinigung und Reparaturen

Aktuelle Gesetzesänderungen 2026 beachten

Neben der PV-Thematik sollten Sie weitere wichtige Änderungen im Nebenkosten-Bereich im Blick behalten:

CO2-Kostenteilung

Seit 2023 müssen CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. PV-Anlagen können hier indirekt helfen, da sie den CO2-Aussatz des Gebäudes reduzieren.

Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabel-TV

Kabelgebühren können seit 2024 nicht mehr automatisch über die Betriebskosten abgerechnet werden. Diese Änderung zeigt, wie wichtig es ist, bei neuen Technologien wie PV-Anlagen rechtssicher zu agieren.

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Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig: Kosten für Kauf und Installation der PV-Anlage bleiben beim Vermieter
• Nur laufende Kosten können umgelegt werden: Wartung, Reinigung, Versicherung und Kleinreparaturen
• Mietvertragliche Vereinbarung erforderlich: Ohne passende Betriebskostenklausel keine Umlage möglich
• Mieterstrom als Alternative: Direkter Stromverkauf außerhalb der Betriebskosten rechtlich sicherer
• Sorgfältige Dokumentation notwendig: Alle umlagefähigen Kosten müssen belegbar und abgrenzbar sein

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