Wenn die Kommune zum Fernwärmeanschluss verpflichtet

"Bis zum 31.12.2025 muss Ihr Gebäude an das Fernwärmenetz angeschlossen werden" - solche Bescheide erhalten derzeit immer mehr Vermieter. Der kommunale Anschlusszwang für Fernwärme breitet sich in deutschen Städten rasant aus. Doch was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter?

Diese Entwicklung bringt nicht nur hohe Investitionskosten mit sich, sondern wirft auch komplexe Fragen zur Betriebskostenabrechnung auf. Besonders im Kontext der neuen CO2-Kostenteilung ab 2024 müssen Sie als Vermieter verschiedene Aspekte beachten.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen gelten, wie sich Fernwärmekosten auf Ihre Betriebskostenabrechnung auswirken und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten.

Rechtliche Grundlagen des kommunalen Anschlusszwangs

Der Anschlusszwang für Fernwärme basiert auf dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den jeweiligen kommunalen Satzungen. Kommunen können seit 2024 verstärkt von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, um ihre Klimaziele zu erreichen.

Wichtige rechtliche Punkte:

• Der Anschlusszwang muss durch eine kommunale Satzung beschlossen werden
• Bestandsschutz für funktionierende Heizungen gilt meist nur begrenzt
• Bei Heizungstausch oder größeren Renovierungen greift der Zwang sofort
• Ausnahmen sind möglich, müssen aber beantragt und begründet werden

Als Vermieter haben Sie grundsätzlich die Pflicht, den Anschlusszwang zu befolgen. Die entstehenden Kosten können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umgelegt werden.

Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Fernwärmekosten sind nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähige Nebenkosten. Sie fallen unter den Punkt "Kosten der Heizungsanlage" gemäß §2 Nr. 4 BetrKV. Dabei müssen Sie verschiedene Kostenarten unterscheiden:

Umlagefähige Fernwärmekosten:

• Grundpreis (Leistungspreis) für die Bereitstellung
• Arbeitspreis für den tatsächlichen Verbrauch
• Messdienstleistungen und Ablesung
• CO2-Kosten (seit 2024 mit Kostenteilung)

Nicht umlagefähige Kosten:

• Anschlusskosten und Hausanschluss
• Umrüstungskosten der Heizungsanlage
• Instandhaltung und Reparaturen

Praxis-Beispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten entstehen jährlich 12.000 Euro Fernwärmekosten (8.000 Euro Arbeitspreis, 4.000 Euro Grundpreis). Hinzu kommen 800 Euro CO2-Kosten. Diese können nach der neuen CO2-Kostenteilung je nach Energieeffizienz des Gebäudes zwischen 5% und 95% auf die Mieter umgelegt werden.

Diese komplexen Berechnungen manuell durchzuführen ist fehleranfällig und zeitaufwändig. Der Nebenkosten-Assistent berechnet automatisch die korrekte Aufteilung aller Fernwärmekosten und berücksichtigt dabei die aktuelle CO2-Kostenteilung.

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CO2-Kostenteilung bei Fernwärme ab 2024

Ein besonders wichtiger Aspekt ist die neue CO2-Kostenteilung, die seit Januar 2024 gilt. Bei Fernwärme gelten spezielle Regelungen:

Die Aufteilung der CO2-Kosten erfolgt nach einem Stufenmodell basierend auf dem Energieverbrauch pro Quadratmeter:

• Unter 52 kWh/m²: Mieter trägt 95%, Vermieter 5%
• 52-67 kWh/m²: Mieter trägt 80%, Vermieter 20%
• 67-82 kWh/m²: Mieter trägt 70%, Vermieter 30%
• Über 175 kWh/m²: Mieter trägt 5%, Vermieter 95%

Bei Fernwärme aus erneuerbaren Energien entfallen die CO2-Kosten komplett. Viele Fernwärmeanbieter stellen jedoch noch nicht vollständig auf erneuerbare Energien um.

Häufige Fehler bei der Abrechnung von Fernwärme

Fehler 1: Anschlusskosten auf Mieter umlegen
Viele Vermieter versuchen fälschlicherweise, die einmaligen Anschlusskosten über die Betriebskostenabrechnung zu refinanzieren. Diese Kosten sind jedoch Investitionskosten und nur über Modernisierungsmieterhöhungen umlegbar.

Fehler 2: Falsche CO2-Kostenteilung
Die neue Kostenteilungsregelung wird oft nicht korrekt angewendet. Besonders die Berechnung des spezifischen Energieverbrauchs pro Quadratmeter führt häufig zu Fehlern.

⚠️ Achtung: Dieser Fehler kommt häufig vor und kann zu Rückforderungen durch Mieter führen. Unser Tool prüft automatisch auf solche Fehler und berechnet die CO2-Kostenteilung rechtssicher.

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Fehler 3: Unvollständige Dokumentation
Fehlt die ordnungsgemäße Dokumentation der Fernwärmekosten, können Mieter die gesamte Heizkostenabrechnung beanstanden.

Wirtschaftlichkeitsvergleich: Fernwärme vs. andere Heizungsarten

Bevor Sie sich für Fernwärme entscheiden oder dazu verpflichtet werden, sollten Sie die langfristigen Kosten betrachten:

Vorteile der Fernwärme:

• Keine eigene Heizungsanlage erforderlich
• Geringere Wartungskosten
• Platzsparend (kein Heizungsraum nötig)
• Oft umweltfreundlicher als fossile Brennstoffe

Nachteile:

• Abhängigkeit vom Anbieter
• Oft höhere laufende Kosten
• Keine freie Tarifwahl
• Hohe Anschlusskosten

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Praktische Tipps für Vermieter

1. Frühzeitig informieren: Verfolgen Sie die Beschlüsse Ihrer Kommune zum Fernwärmeanschluss. Oft gibt es Übergangsfristen.

2. Kosten kalkulieren: Lassen Sie sich detaillierte Kostenvoranschläge erstellen und prüfen Sie Fördermöglichkeiten.

3. Mieter informieren: Kündigen Sie den Wechsel zu Fernwärme rechtzeitig an und erklären Sie die Auswirkungen auf die Nebenkosten.

4. Dokumentation sicherstellen: Bewahren Sie alle Belege und Verträge sorgfältig auf. Diese benötigen Sie für die Betriebskostenabrechnung.

5. Professionelle Hilfe nutzen: Die komplexe Abrechnung von Fernwärmekosten, besonders mit der neuen CO2-Kostenteilung, erfordert Fachwissen.

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Aktuelle Entwicklungen in deutschen Kommunen

Immer mehr deutsche Städte führen Anschlusszwang für Fernwärme ein oder erweitern bestehende Gebiete:

• Hamburg: Plant bis 2030 den Ausbau von Fernwärme in 30 Quartieren
• München: Anschlusszwang in definierten Fernwärmevorranggebieten
• Berlin: Sukzessive Erweiterung der Fernwärmegebiete
• Dresden: Neue Satzung mit verschärften Anschlussregeln

Die Trend geht eindeutig Richtung mehr kommunaler Steuerung bei der Wärmeversorgung. Als Vermieter sollten Sie sich daher frühzeitig über die Pläne Ihrer Kommune informieren.

Zusammenfassung: Das Wichtigste auf einen Blick

• Rechtslage: Kommunen können Anschlusszwang für Fernwärme per Satzung einführen - Vermieter müssen sich daran halten
• Kostenumlage: Laufende Fernwärmekosten sind umlagefähig, Anschlusskosten nicht
• CO2-Kostenteilung: Seit 2024 werden CO2-Kosten nach Energieeffizienz des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt
• Häufige Fehler: Falsche Kostenzuordnung und fehlerhafte CO2-Kostenteilung führen zu rechtlichen Problemen
• Dokumentation: Sorgfältige Aufbewahrung aller Belege ist für rechtssichere Abrechnung essentiell

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