"Kann ich die Kosten meiner neuen Photovoltaikanlage auf die Mieter umlegen?" Diese Frage stellen sich immer mehr Vermieter, seit in verschiedenen Bundesländern die Solarenergie-Pflicht eingeführt wurde. Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Mit der wachsenden Bedeutung erneuerbarer Energien und neuen gesetzlichen Verpflichtungen zur Installation von PV-Anlagen stehen Vermieter vor der Herausforderung, die entstehenden Kosten rechtssicher abzurechnen. Gleichzeitig ändern sich 2024 weitere wichtige Regelungen bei den Nebenkosten – von der CO2-Kostenteilung bis zur Abschaffung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren.
In diesem Artikel erfährst du, welche PV-Kosten umlagefähig sind, was bei der Abrechnung zu beachten ist und wie du häufige Fehler vermeidest.
Rechtliche Grundlagen: Was sagt die Betriebskostenverordnung zu PV-Anlagen?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. PV-Anlagen sind dort nicht explizit erwähnt – das bedeutet aber nicht automatisch, dass keine Kosten umlagefähig sind.
Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Anschaffungskosten und laufenden Betriebskosten:
- Anschaffungskosten der PV-Anlage: Nicht umlagefähig (gehören zu den Herstellungskosten)
- Wartung und Instandhaltung: Umlagefähig nach §2 Nr. 17 BetrKV (sonstige Betriebskosten)
- Versicherungen: Umlagefähig nach §2 Nr. 13 BetrKV
- Reinigung: Umlagefähig nach §2 Nr. 17 BetrKV
Wichtig: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Eine nachträgliche Einführung ohne Mietvertragsänderung ist nicht möglich.
Sonderfall: Mieterstrom und direkte Energielieferung
Anders sieht es aus, wenn du den Solarstrom direkt an deine Mieter verkaufst (Mieterstromkonzept). Hier entstehen neue rechtliche Beziehungen:
Beispielrechnung: Bei einer 20 kWp-Anlage mit 18.000 kWh Jahresertrag und einem Mieterstrompeis von 25 Cent/kWh entstehen jährliche Einnahmen von 4.500 Euro. Gleichzeitig fallen Betriebskosten von etwa 300-500 Euro an.
Die Stromlieferung erfolgt dann nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung, sondern über separate Stromrechnungen. Die Wartungskosten der Anlage können aber weiterhin als Betriebskosten umgelegt werden.
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Aktuelle Gesetzesänderungen 2024: Was Vermieter beachten müssen
Parallel zur Solarenergie-Pflicht haben sich 2024 weitere wichtige Nebenkosten-Regelungen geändert:
CO2-Kostenteilung seit Januar 2024
Die CO2-Kosten für Heizöl und Gas müssen je nach Energieeffizienz des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Bei sehr effizienten Gebäuden mit PV-Anlagen kann sich der Vermieteranteil reduzieren.
Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren
Seit Juli 2024 können Kabelgebühren nicht mehr automatisch umgelegt werden. Diese Änderung zeigt, wie dynamisch das Nebenkostenrecht ist – umso wichtiger ist es, bei PV-Anlagen von Anfang an rechtssicher zu agieren.
Praktische Umsetzung: So rechnest du PV-Kosten ab
Für die Abrechnung umlagefähiger PV-Kosten gelten die normalen Regeln der Betriebskostenabrechnung:
Schritt 1: Alle Belege sammeln (Wartungsverträge, Versicherungen, Reinigungskosten)
Schritt 2: Kosten nach Umlageschlüssel aufteilen (meist nach Wohnfläche oder Verbrauch)
Schritt 3: In der Betriebskostenabrechnung unter "Sonstige Betriebskosten" ausweisen
Beispiel: Für ein 6-Parteien-Haus fallen jährlich 600 Euro PV-Wartungskosten an. Bei Umlage nach Wohnfläche zahlt eine 80 qm Wohnung bei insgesamt 480 qm: (80/480) × 600 = 100 Euro.
Häufige Fehler und wie du sie vermeidest
Die größten Fallstricke bei der PV-Kostenumlage:
- Fehler 1: Anschaffungskosten umlegen – führt zur Unwirksamkeit der gesamten Position
- Fehler 2: Umlage ohne Mietvertragsklausel – rechtlich unwirksam
- Fehler 3: Vermischung von Mieterstrom und Betriebskosten
- Fehler 4: Fehlende Belege für Wartungskosten
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Mietvertragsgestaltung: Die richtige Klausel für PV-Kosten
Ohne entsprechende Mietvertragsklausel ist keine Umlage möglich. Eine wirksame Klausel könnte lauten:
"Zu den sonstigen Betriebskosten gehören auch die Kosten für Wartung, Instandhaltung, Reinigung und Versicherung von Photovoltaikanlagen, soweit diese dem Gemeinschaftsgebrauch dienen."
Bei bestehenden Mietverträgen ist eine Ergänzung nur mit Zustimmung des Mieters möglich oder im Rahmen einer Mieterhöhung nach Modernisierung.
Zukunftsausblick: Was kommt auf Vermieter zu?
Die Solarenergie-Pflicht wird sich voraussichtlich auf weitere Bundesländer ausweiten. Gleichzeitig entwickeln sich neue Geschäftsmodelle wie Quartierskonzepte oder Energy-Sharing, die zusätzliche rechtliche Fragen aufwerfen.
Vermieter sollten sich frühzeitig informieren und ihre Mietverträge entsprechend anpassen. Die Integration erneuerbarer Energien wird künftig ein wichtiger Baustein der Immobilienbewirtschaftung.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte zur PV-Kostenumlage
- Anschaffungskosten von PV-Anlagen sind nicht umlagefähig
- Wartung, Reinigung und Versicherung können als sonstige Betriebskosten umgelegt werden
- Mietvertragsklausel ist zwingend erforderlich
- Mieterstrom wird separat abgerechnet, nicht über Betriebskosten
- Aktuelle Gesetzesänderungen 2024 beachten (CO2-Kosten, Kabelgebühren)
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