Neue Heizung eingebaut – wer zahlt?

Sie stehen vor dem Austausch Ihrer alten Heizungsanlage und fragen sich: Kann ich die Kosten auf meine Mieter umlegen? Diese Frage beschäftigt aktuell viele Vermieter, denn seit 2024 müssen Heizungen über 30 Jahre ausgetauscht werden – und das kann schnell fünfstellige Summen kosten.

Die schlechte Nachricht vorweg: Die reinen Anschaffungskosten einer neuen Heizung sind nicht über die Betriebskosten umlagefähig. Aber es gibt wichtige Ausnahmen und Möglichkeiten, die Sie kennen sollten.

Rechtliche Grundlage: BetrKV und BGB §556

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt in Anlage 1, welche Kosten Sie als Nebenkosten auf Mieter umlegen dürfen. Grundsätzlich gilt nach BGB §556: Nur laufende Betriebskosten sind umlagefähig, keine Anschaffungs- oder Investitionskosten.

Bei Heizungskosten sind das konkret:

• Umlagefähig: Brennstoffkosten, Wartung, Schornsteinfeger, Betriebsstrom
• Nicht umlagefähig: Anschaffungskosten, Reparaturen, Finanzierungskosten

Ausnahme: Austausch defekter Komponenten

Wird nur ein Teil der Heizungsanlage ausgetauscht (z.B. Heizungspumpe, Thermostate), können diese Kosten unter Umständen als Wartungskosten nach BetrKV Anlage 1 Nr. 4 umgelegt werden – allerdings nur bei geringfügigen Reparaturen.

Was können Sie trotzdem umlegen?

1. Höhere Wartungskosten

Neue Heizungsanlagen haben oft höhere Wartungskosten als alte. Diese laufenden Wartungskosten sind vollständig umlagefähig und können deutlich über den bisherigen Kosten liegen.

2. Betriebskosten für neue Technik

Moderne Heizungen benötigen oft zusätzliche Betriebskosten:

• Höherer Betriebsstrom für Wärmepumpen
• Zusätzliche Mess- und Regelungstechnik
• Internetverbindung für Smart-Home-Funktionen

Diese Kosten sind nach BetrKV Anlage 1 Nr. 4 und Nr. 16 grundsätzlich umlagefähig.

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Praktisches Beispiel: Gasheizung gegen Wärmepumpe

Familie Müller tauscht ihre 25 Jahre alte Gasheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die Kosten im Überblick:

• Anschaffung Wärmepumpe: 18.000 € (nicht umlagefähig)
• Installation: 4.000 € (nicht umlagefähig)
• Neue Wartungsverträge: 480 €/Jahr (umlagefähig)
• Zusätzlicher Stromverbrauch: 3.200 kWh/Jahr (umlagefähig)

Bei 6 Mietparteien zahlt jeder Mieter zusätzlich ca. 80 € Wartung + anteilige Stromkosten pro Jahr über die Nebenkostenabrechnung.

Häufige Fehler vermeiden

Fehler 1: Anschaffungskosten versteckt umlegen

Manche Vermieter versuchen, die Anschaffungskosten über überhöhte Wartungspositionen zu verstecken. Das ist rechtlich nicht zulässig und führt zu Rückforderungen.

Fehler 2: Falsche Kostenaufteilung

Bei gemischten Rechnungen (Anschaffung + Wartung) muss klar getrennt werden. Nur die Wartungsanteile sind umlagefähig.

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Fehler 3: CO2-Kosten ignorieren

Seit 2022 müssen CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden. Bei neuen, effizienten Heizungen trägt der Mieter einen höheren Anteil – das reduziert Ihre Kosten.

Alternative: Modernisierungsumlage nach BGB §559

Statt über die Betriebskosten können Sie die Investition als Modernisierungsumlage abrechnen. Hier dürfen Sie 8% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen.

Voraussetzungen:

• Nachhaltiger Nutzen für Mieter (z.B. Energieeinsparung)
• Korrekte Ankündigung 3 Monate vorher
• Detaillierte Kostenaufstellung

Bei unserem Beispiel (22.000 € Gesamtkosten) wären das 1.760 € pro Jahr, die auf alle Mieter verteilt werden.

Praktische Tipps für Vermieter

1. Dokumentation ist alles

Sammeln Sie alle Belege getrennt nach umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Kosten. Das erleichtert die Nebenkostenabrechnung erheblich.

2. Energieeffizienz kommunizieren

Erklären Sie Ihren Mietern die Vorteile der neuen Heizung. Niedrigere Heizkosten können höhere Wartungskosten kompensieren.

3. Rechtssichere Abrechnung

Lassen Sie Ihre erste Nebenkostenabrechnung nach dem Heizungstausch von einem Experten prüfen. Fehler hier sind teuer.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• Anschaffungskosten neuer Heizungen sind nicht über Betriebskosten umlagefähig
• Laufende Kosten (Wartung, Betriebsstrom) können Sie vollständig umlegen
• Modernisierungsumlage nach BGB §559 ist oft die bessere Alternative
• CO2-Kostenteilung reduziert Ihre Belastung bei effizienten Heizungen
• Saubere Dokumentation und Kostentrennung sind essentiell

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